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Als Erbbaurecht gilt das veräußerbare und vererbbare Recht auf fremden Grund und Boden ein Gebäude zu besitzen. Das Erbbaurecht entsteht im zivilrechtlichen Sinn mit der Eintragung ins Grundbuch. Das Erbbaurecht unterliegt einer gesonderten Bewertung. Als zwei selbständige wirtschaftliche Einheiten gelten das Erbbaurecht und das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück. Beide unterliegen einer gesonderten Bewertung. Die Bestellung des Erbbaurechts unterliegt der Grunderwerbsteuer. Des Weiteren unterliegen das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück (falls kein Gebäude errichtet wurde) und das Erbbaurecht der Grundsteuer.

Erbbauzinsen sind beim Erbbauberechtigten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu behandeln. Kosten, die mit dem Erwerb des Erbbaurechts im Zusammenhang stehen, können abgeschrieben werden. Gleiches gilt für die aufgrund des Erbbaurechts errichteten Gebäude. Dabei sind die Aufwendungen auf die Laufzeit des Erbbaurechts zu verteilen. Wird das Erbbaurecht im Betriebsvermögen gehalten, ist es unter dem Anlagevermögen auszuweisen. Die Aufwendungen für den Erwerb des Erbbaurechts sind Anschaffungskosten. Das Erbbaurecht unterliegt nicht der Umsatzsteuer.

Vorauszahlungen von Erbbauzinsen konnten nach dem BFH-Urteil vom 23.9.2003 (Aktenzeichen: IX R65/02) bei einem vermieteten Grundstück vollständig als Werbungskosten bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angesetzt werden. Im Zuge einer gesetzlichen Neuregelung ( EU-Richtlinien-Umsetzungsgesetz ) gilt nun ab 1.1.2004, dass vorausgezahlte Erbbauzinsen nicht mehr sofort abgesetzt werden dürfen. Vielmehr sind sie über den Nutzungszeitraum zu verteilen (vgl. §11 Abs.2 Satz3 EStG2005).

Gesetze und Urteile (Quellen)

§2 GrStG

§148 BewG

§§192–194 BewG

§1 Abs.7 GrEStG

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Rechtliche Grundlagen und Verträge

Erläuterungen zum Erbbaurecht und zu Sondernutzungs- bzw. Pachtverträgen

Ein Ausweg aus diesem Dilemma findet sich im Erbbaurecht. Es bietet weitgehend die Vorzüge eines eigenen Grundstücks, ohne sich schon für den Kaufpreis finanziell verausgaben zu müssen.Das Erbbaurecht ist ein veräußerliches und vererbliches Recht an einem Grundstück, auf diesem eine Bauwerk zu haben. Es ist als ideelles, dem Grundsatz nach selbständiges Grundstück zu betrachten, mit dem ein reales Grundstück überlagert wird. Beim Erbbaurecht handelt es sich um ein dingliches Recht an einem Grundstück, welches sowohl im Grundbuch des belasteten Grundstücks als auch im Erbbaugrundbuch beim Amtsgericht eingetragen wird. Gegenleistung für das Nutzungsrecht ist der Erbbauzins.Ein besonderer Vorzug des Erbbaurechts besteht in der Möglichkeit, das Erbbaurecht mit Hypotheken und Grundschulden zu belasten. Dies erleichtert unter Umständen die Baufinanzierung, da öffentliche Darlehensgeber in der Regel entsprechende Sicherheiten verlangen. Zur Belastung des Erbbaurechts bedarf es jedoch der Zustimmung des Erbbaurechtsgebers (Grundstückseigentümers).Das Erbbaurecht kommt mit dem Abschluß eines Erbbaurechtsvertrages und der anschließenden Eintragung in das Grundbuch zustande. Der Inhalt eines Erbbaurechtsvertrages ist an die Vorschriften der Verordnung über das Erbbaurecht gebunden. Grundstücksverträge, somit auch Erbbaurechtsverträge, sind immer vor einem Notar abzuschließen und von ihm zu beglaubigen.Früher betrug die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrages in der Regel 99 Jahre. In jüngster Zeit werden vielfach Erbbaurechtsverträge schon mit einer Laufzeit von 30 Jahren abgeschlossen. Dies scheint wenig sinnvoll, da man ja bei der Errichtung eines Gebäudes ohnehin von einer längeren Nutzungszeit ausgeht. Es empfiehlt sich, eine Vertragslaufzeit von mindestens 60 Jahren zu vereinbaren.Einige Institutionen, unter anderem auch Kirchengemeinden, sind häufig nicht bereit, mit Sportvereinen Pacht- bzw. Nutzungsverträge abzuschließen, weil sie offenbar befürchten, daß die Risiken bzgl. einer Nichterfüllung der Vertragskonditionen bei einem Verein höher sind als beispielsweise bei einer Gemeinde. In solchen Fällen treten vielfach Gemeinden als Pächter auf und schließen mit Sportvereinen einen sogenannten Unterpachtvertrag. Dieser Unterpachtvertrag unterscheidet sich inhaltlich nicht von einem normalen Pachtvertrag, ist aber an die Konditionen des ursprünglichen Pachtvertrages (zwischen Gemeinde und Kirchengemeinde), z. B. hinsichtlich der Laufzeit und der Bebauungsgenehmigung etc., gebunden. Wenn ein Verein also an einer Nutzung eines Grundstückes von einer Privatperson oder einer Institution interessiert ist, und die Nutzung nur über einen Unterpachtvertrag möglich ist, so sollte er rechtzeitig versuchen, auf die Gestaltung des Hauptpachtvertrages z. B. zwischen einer Kirchengemeinde und der Gemeinde Einfluß zu nehmen, um zu gewährleisten, daß seine Interessen bei Vertragsabschluß hinlänglich berücksichtigt und evtl. Nachverhandlungen vermieden werden.

Sondernutzungs- bzw. Pachtverträge

Zahlreiche Sportvereine sind bei der Wahl eines geeigneten Grundstücks aufgrund der ausgeübten spezifischen Sportart an bestimmte sporttechnische, lagebedingte und gesetzliche Voraussetzung gebunden. Hiervon sind insbesondere wassersporttreibende Vereine, Luftsportvereine und auch SkiClubs betroffen.Insofern findet diese besondere Situation auch in den Pacht- bzw. Nutzungsverträgen ihren Niederschlag. Bei der Nutzung von Gewässern bzw. Ufergrundstücken können sowohl die Wasser- und Schiffahrtsämter bzw. die Wasser- und Schiffahrtsdirektionen, als auch z. B. der Ruhr- bzw. Ruhrtalsperrenverband oder der Wupperverband Vertragspartner sein. Entsprechend unterschiedlich sind auch die Vertragsinhalte bzgl. möglicher Bebauungsbeschränkungen und der Vertragslaufzeit. Die Wasser- und Schiffahrtsämter sind befugt, Vertragslaufzeiten bis zu 6 Jahre zu vereinbaren, während die Wasser- und Schiffahrtsdirektionen Nutzungsverträge z. Z. über einen Zeitraum von 18 Jahren abschließen können. Der Ruhr- bzw. Ruhrtalsperrenverband sieht Vertragslaufzeiten von max. 10 Jahren vor. Aus den festgelegten maximalen Vertragslaufzeiten ergibt sich die Problematik, daß Sportvereine auf einem angepachteten Grundstück erhebliche Investitionen tätigen, ohne die Gewißheit zu haben, daß sie das mit hohem finanziellen Aufwand erstellte Objekt auch langfristig nutzen können. Die Liegenschaftsverwaltungen der vorgenannten Institutionen behalten sich in der Regel ein vorzeitiges Kündigungsrecht vor, wenn z. B. der technische Gewässerausbau oder allgemeine öffentliche Interessen dies erfordern. Entschädigungsansprüche werden in den Verträgen grundsätzlich ausgeschlossen. Die Bebauungsgenehmigung wird meistens nur unter den vorgenannten Bedingungen erteilt, obwohl davon auszugehen ist, daß die zuständigen Stellen einer Grundstücksbebauung durch den Verein nur zustimmen, wenn keine lang- oder mittelfristige Planung für den Ausbau des Gewässers bzw. der Uferbefestigung vorliegt. Abgesehen davon, daß bei der Beantragung öffentlicher Finanzierungshilfen langfristige Mindestvertragslaufzeiten gefordert werden, muß sich der Vereinsvorstand vor Inangriffnahme des Projektes fragen, ob er unter dem vorgenannten Risiko umfangreiche Investitionen sowohl im Neubau- als auch im Sanierungs- bzw. Modernisierungsbereich gegenüber seinen Mitgliedern verantworten kann.

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